核心閱讀：為防范化解房地產領域風險，保障購房人合法權益,，我市進一步加強商品房預售資金監(jiān)管,，對取得商品房預售許可證的商品房項目，確保其預售資金按規(guī)定轉入監(jiān)管賬戶,，保障資金用于項目建設,。業(yè)內人士分析，對預售資金繳存和使用進行監(jiān)管,，管好,、用活預售資金，是防范化解房地產金融風險的重要舉措,，可避免房地產項目“爛尾”,。
□ 玉溪日報記者 白誠穎
1月3日，記者從玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設局獲悉,，我市近日出臺了《玉溪市商品房預售資金監(jiān)管實施細則》（以下簡稱《實施細則》）,。那么《實施細則》如何保障商品房交易安全,？購房人如何識別并避免購房風險？記者采訪了玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人及房地產行業(yè)相關人士,。
預售資金設專戶歸集和監(jiān)管
玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設局房地產交易管理所負責人葉鑒敏介紹,，商品房是百姓最核心的資產，對一些家庭來說,，一生就買一套房,。當前，不少新樓盤均是購房人先交款后得房,，這個周期一般約兩年,。當前商品房市場暴露出的問題說明，只有監(jiān)管部門各司其職,，強化項目開發(fā)建設全過程監(jiān)管,，才能為購房人創(chuàng)造一個安全的交易環(huán)境。其中,，強化商品房預售資金監(jiān)管,，防止資金被占用、挪用,，確保資金用于項目建設是重要環(huán)節(jié),。
玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設局房地產管理局負責人馬曉云介紹，《實施細則》所稱的商品房預售資金,，是指開發(fā)企業(yè)在取得商品房預售許可證后將商品房預售給購房人,，由購房人按合同約定支付的定金、首付款,、分期付款,、一次性付款、商業(yè)按揭貸款,、住房公積金貸款及其他形式的全部購房款,。
《實施細則》明確，開發(fā)企業(yè)可自行選定監(jiān)管銀行,，按照“一次預售許可對應一個賬戶”原則,，開設商品房預售資金監(jiān)管賬戶，且應當在項目售樓場所顯著位置設立公示牌,，公示監(jiān)管銀行,、賬戶及監(jiān)督舉報電話等信息。
據(jù)介紹,，新出臺的《實施細則》將商品房預售資金分為監(jiān)管額度內資金（以下簡稱“監(jiān)管資金”）和監(jiān)管額度外資金,。為優(yōu)化營商環(huán)境，我市明確監(jiān)管額度外資金為超出項目建安成本造價總額外的預售資金,，在項目封頂后開發(fā)企業(yè)可申請?zhí)崛∈褂谩?/p>
監(jiān)管資金為項目建安成本造價總額的1.1倍,。據(jù)介紹,，我市住宅項目（含地下室）毛坯房的監(jiān)管資金確定為每平方米3080元，精裝房和別墅毛坯房每平方米的監(jiān)管資金適度上浮,，且面積按照預售審批面積核定。
“監(jiān)管額度根據(jù)建安成本核算,，不會給開發(fā)企業(yè)造成任何負擔,，反而能保證建房資金用于項目建設�,！瘪R曉云介紹,。
監(jiān)管資金要專款專用
《實施細則》明確,，開發(fā)企業(yè)不得自行收存,、使用商品房預售資金。購房人支付的定金,、首付款等購房款直接存入項目監(jiān)管賬戶,，按揭貸款銀行、公積金中心發(fā)放的按揭貸款在貸款審批通過后直接劃入項目監(jiān)管賬戶,。對于監(jiān)管資金,，監(jiān)管銀行不得擅自扣劃；設立子公司的開發(fā)企業(yè),，集團公司不得抽調,。
《實施細則》明確了預售資金使用范圍，即項目監(jiān)管資金應當�,？顚Ｓ�,，只能用于支付項目工程款、建設材料,、配套設施及監(jiān)理設計費,、稅費，開發(fā)企業(yè)可在預收款中提取5%的辦公和管理支出,。
本次《實施細則》的一大亮點是開發(fā)企業(yè)按工程進度節(jié)點申請使用預售資金,，須根據(jù)項目實施進展、投資額,、工程建設規(guī)模,、施工量等指標，按進度,、分批次提出申請,，由監(jiān)管部門共同審核后撥付。
“根據(jù)施工進度核撥預售資金,，是強監(jiān)管的一個思路,�,！比~鑒敏介紹，每個工程節(jié)點內撥款次數(shù)原則上不超過三次,。項目辦理完不動產首次登記后,，解除預售資金監(jiān)管。
記者注意到,，《實施細則》明確了玉溪市住房和城鄉(xiāng)建設局,、中國人民銀行玉溪市分行、國家金融監(jiān)督管理總局玉溪監(jiān)管分局和相關銀行的監(jiān)管責任,，并要求開發(fā)企業(yè),、監(jiān)理單位、施工單位提供的撥付監(jiān)管資金的申請資料要真實,、準確,。
購買商品房須留心
監(jiān)管部門相關人士提示廣大購房人，購買預售商品房時,，要仔細閱讀預售商品房買賣合同中關于付款方式的條款,，應約定將購房款（定金、首付款,、一次性全額付款,、分期付款等）通過監(jiān)管賬戶專用POS機、轉賬等方式直接存入預售資金監(jiān)管賬戶,，開發(fā)企業(yè)主動接受監(jiān)管部門的資金監(jiān)管,，并及時查詢監(jiān)管資金到賬情況。如買賣雙方故意規(guī)避資金監(jiān)管,，將購房款轉入其他賬戶,，法律責任將由雙方自行承擔。如發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)存在誘導購房人將購房款存入其他賬戶的,，可向監(jiān)管部門提供線索,。
記者從公開報道獲悉，為防“爛尾”風險,，多地加強了商品房預售資金監(jiān)管,，還有的地方個人住房貸款銀行嚴格執(zhí)行“先封頂才放貸”。
有分析人士認為,，金融機構應當從防范“爛尾樓”和金融風險角度,，嚴格落實房貸發(fā)放政策；購房人在辦理貸款時,，可與貸款銀行約定,，個人住房貸款應按節(jié)點劃入監(jiān)管賬戶，確保購房款專項用于房屋建設。
業(yè)內人士向記者分享了其防風險的方法：購房時首選現(xiàn)房,，次選已經封頂?shù)钠诜�,；購買預售商品房時，選擇信譽好,、實力強,、口碑優(yōu)良的企業(yè)。
